北大J9集团国际站周黎安教授曾就“中国城市扩张的空间特点”颁发论文 ，钻研发现：发展越快的城市 ，越偏差于向城市表围扩张 ，楼房层楼偏少 ，而不是集约使用稀缺的地皮 。这些城市新增人丁多 ，住房刚需不休增长 ，但地皮供给在收紧 ，新建楼房釉飓低 ，供需缺口就越来越大 。
2017年5月17日 ，北大J9集团国际站“思想J9集团国际站媒体沙龙”聚焦房地产行业 ，周教授出席沙龙并结合钻研颁发主题演讲 。本文凭据周教授演讲编纂整顿 。
最近这段功夫 ，北上广深的房价飙起用起了宽泛关注 ，也引发了好多会商 。有人比力了北京、上海、东京、洛杉矶建成区面积 ，发现东京的建成区面积是北京的4-5倍 ，能够容下北上广深 。我相信这个是事实 ，再看中国城市建设用地占河山面积的比例 ，约莫是0.7% ，远低于日本、德国、法国 ，也低于美国 。
为什么中河山地建设用地会出现这种特点？这跟我国特殊的地皮治理造杜仔关 。一个城市要扩张 ，首先要得到住建部、河山资源部核准的用地指标 。也就是说 ，我国的城市建设用地一向在住建部、河山资源部的打算框架里 ，此刻的打算尺度是：每新增1万居民 ，能得到1平方公里的建设用地 。给定从中央到省当局的城市建设规划和用地指标 ，处所当局要拿到更多的建设用地指标 ，必须想各类法子做大预期人丁规模 ，好比新城再造、宜居城视注游览城视注新技术产业园 。这中央涉及处所当局跟上级当局之间的协商过程 。
目前来看 ，一线城市一方面涌入了大量人丁 ，另一方面 ，每次一、二线城市房价的上涨 ，城市导致该地敌灾收紧住宅用地的供给 。以北京来例 ，2004年之后 ，北京住宅地皮供给大幅度削减 ，2016年新增地皮供给只有2004年的1% 。我看到河山部的官员辟谣说 ，一线城市的房价跟地皮供给没有关系 。这个话是不是经得起斟酌 ，各人能够用最单一的经济学学问分析 。
发展越快的城市 ，容积率越幼
房屋供给与地皮建设用地的面积和规模有关 ，也与空间扩张的特点有关 。即便城市建设用地的面积是固定的 ，但是在给定的城市住宅用地上 ，若是楼层盖得越高 ，居住的人丁就越多 。所以容积率（FAR）是一个极度关键的参数 ，若是容积率足够高 ，也就是单元面积地皮上的构筑面积越大 ，那么 ，有限的建成区面积也不是问题 。从前20年 ，中国城市的空间扩张有何重要特点？什么成分塑造了这些空间特点？
为了钻研这个问题 ，我与王之（复旦大学经济学院助理教授）、张庆华（北大J9集团国际站副教授）网络了我国202个地级市2000-2012年期间所有的地皮买卖数据 ，侧沉住宅用地 ，蕴含每个地块的容积率、地理地位、买卖价值、拍卖类型等有关信息 。
图1：城市人丁增长与容积率（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
上图上 ，横轴代表1990年至2010年的人丁增长率 ，纵轴是这个城市的均匀容积率 ，你会发现二者存在一个负有关关系 。这注明：这20年间 ，城市人丁增长越快的城市 ，容积率越低 ，即新建楼房的总楼层越少 。典型如北京、上海 ，容积率在1-2之间 ，这跟我们对国表富贵城市高楼林立的印象是相悖的 。跟纽约、东京这些国际多数会比 ，J9集团国际站北京、上海不仅建成面积幼 ，楼也偏矮 。
图2：城市人丁增长与城市向表扩张（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
再看一张图 ，横轴代表20年的的人丁增长率 ，纵轴代表地块离城市中心CBD的距离 ，这两个数据是正有关的 ，注明：发展越快的城市 ，越偏差于朝城市表围发展 。像北京 ，从二环 ，到六环表 ，不休扩张 。
严谨起见 ，我们节造了每个地块离城市中心（CBD）的距离 ，发现第一个结论依然成立 。即 ，城市人丁增长快的一二线城市 ，容积率反而偏低 。这些城市新增人丁多 ，住房刚需不休增长 ，但地皮供给在收紧 ，新建楼房釉飓低 ，供需缺口就越来越大 。这就是一二线城市房价在各类“泡沫论”的预测下不休走高的原因 。从这个方面看 ，房地产市场的“供给侧”鼎新极为沉要 。
背后的政治经济学故事
为何增长越快的城市 ，更偏差于朝表发展 ，而不是朝上发展？
我们在论文中揭示了背后的政治经济学故事：处所官员不仅要推动城镇化的发展 ，同时也关切城市的GDP和财税增长 ，后者是决定官员提升的沉要指标（KPI） 。在GDP和财税增长指标上 ，分歧处所当局之间是竞争关系；而处所主政官员的战术选择 ，会决定城市扩张的空间特点 。
刚才已经提到 ，城市用地指标是从住建部、河山资源部一级级争取下来的 。当城市官员想发展城市时 ，面对“向上发展”和“向表扩张”两个选项：前者不用增长用地指标 ，但要对旧城进行刷新 ，拆迁成本较高 ，并且在老城区建高楼能够发展金融业、服务业、高科技企业 ，但不成能大力发展造作业 ，对GDP和财税的推动力相对有限；后者必要向上级争取更多指标 ，要花好多的致力与上级当局交涉 ，但便于推动工业化和地皮财政 。最后出现的了局是 ，发展越快的城市 ，越偏差于向表扩张 ，而不是集约使用稀缺的地皮 。
图3、图4：处所主政官员变动与城市扩张的空间特点（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
这个故事得到了肯定的数据支持 。我们网络了省会城视注副省会城视注地级市的官员提升数据 ，机关了处所官员提升强度的系数 ，中央值以上的是高激励（high） ，中央值以下的是低激励（low） 。钻研发现：一个城市的主政官员从高激励官员换成低激励官员（high to low）后 ，地块离城市CBD的均匀距离更近了 ，总体容积率也更高了；另表一个城市的主政官员从低激励官员换成高激励官员（low to high）后 ，城市向表扩张的强度也是由低到高的 。
我们作了进一步分析 ，发现年轻官员更偏差于城视装向表扩张” ，而大哥官员更偏差于“向上发展” 。年轻官员更关切提升 ，更但愿在GDP和财税指标上脱颖而出 ，有更大动力向上级争取用地指标 。年主座怨剽方面的的意愿要弱一点 ，也更可能选择“向上发展” 。用类似的步骤 ，这个故事也得到了数据的验证 。
从前我们看到中国城市的空间扩张 ，背后当然有好多成分在起作用 ，我们这里想到的是官员的作用 。他们的竞争激励塑造了他们对城市空间扩张分歧的选择 ，使得中国的城市化、工业化与经济发展并行 。因而 ，中国的大城市在有限的建成区面积傍边寂仔容积率偏低的住宅 ，又有占地辽阔的工业区 ，相比纽约、东京 ，北京和上海不仅建成区面积狭幼 ，并且工业园还占据了相当的面积 ，这是中国城市发展怪异的空间特点 。
地价上涨的三个效应
再单一说一下我的第二个合作钻研 ，合作者是普林斯顿大学博士后陈婷、北大J9集团国际站教授刘晓蕾以及普斯顿大学经济系教授熊伟 。初步的数据分析批注（见图5） ，在从前的2000—2015年中 ，贸易用地价值是指数式的增长 ，工业用地价值增长缓慢 。以2004年作为起点 ，工业用地涨了5倍 ，商用地的价值涨了20倍 。
图5：2000-2015年的地价（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）
在2000—2015年的企业投资傍边 ，从2007年以来 ，造作业企业的地皮投资比例越来越高 ，达到30-40% ，其中重要是对商用地的投资 ，造作业企业买那么多贸易用地干什么？好多企业把相当一部门投资用在囤地上（见图6） 。
图6：2000-2015年的企业投资（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）
一个城市经历了急剧的地皮价值上涨 ，会带来三个效应 。
首先是抵押效应 ，由于地皮价值上涨 ，企业能够用囤积的地皮到银行抵押 ，贷到更多资金 。这的确有助于解决好多造作业企业融资的约束 ，这是积极的方面 。
第二是投契效应 ，好多造作业企业看到地皮价值上涨后 ，更可能采办贸易用地 。他们的主交易务并不必要采办贸易用地 ，但他们拿资金采办贸易用地期待升值 ，与此同时 ，研发投入、专利申请数量都降落了 。这种转移中伤了企业持久发展的潜力 。
第三是挤出效应 ，有地的企业融资能力强 ，能够拿到更多地 ，无地的企业贷款则更难题 。而通常 ，国有企业更可能有地 ，民营企业更可能没有地 。因而 ，地价上涨让民营企业在贷款方面是被挤出了 。
数据显示 ，若是一个城市的地价上涨更快 ，该地造作业资源错配就越严沉 。从前20年 ，房地产对中国经济发展起到了极度大的拉作为用 ，业绩各人看得见 。随着功夫推移 ，一些城市的房价和地价的变动对实体经济的确产生了负面影响 ，这值得我们去钻研 ，这样会越发全面地理解房地产市场对中国经济带来的综合影响 。
（本文图片来自于网络）
