北大J9集团国际站思想力REITs课题组
提要：纵观全球REITs的发展过程，各经济体推出REITs的机遇往往与自身的经济周期有着密不成分的关联，绝大无数经济体在经济；⒕盟ネ嘶蚓酶咚俜⒄苟Σ皇凳背鎏≧EITs有关的司法律规 。REITs市场建设对于国度的经济发展有着沉要的作用，可能援手国度脱节低迷、走出；⑽梅⒄固峁┬露 。对于国度财政政策和钱币政策的执行，REITs都能起沉要的作用 。我们以为 。在当前的中国经济局势下，保险经济安稳运杏注推动经济转型升级至关沉要，REITs市场建设有望成为经济安稳运行的“不变剂”和经济转型升级的“助推剂” 。
一、 REITs: 三类经济体遭逢难题时的共同选择
REITs随着1960年美国国会批改《国内税收法》而正式登上舞台，并在从前近60年里获得了长足发展 。截至2018年7月，蕴含全数G7国度在内的37个经济体已经立法推出REITs，REITs全球总市值达到2万亿美元，占全球GDP比沉超过2% 。在统计的35个国度中，仅有比利时、希腊、保加利亚、阿联酋、以色劣注越南6个经济体量较幼的国度在经济走势强劲的时期出台REITs，其余29个国度均在经济低迷或出现；蓖瞥鯮EIT造度 。具体来看，在经济走势欠安时推出REITs可分为三种分歧的情景 。
第一，已经较为蓬勃的国度，在经济持久低迷时出台REITs 。如1960年美国批改税收法推出REITs造度之前经历了1956-1959年的经济低迷；加拿大1994年REITs出台之前经历了1990年起长达4年的经济低迷；日本1990年代末在REITs出台前经济陷入低迷甚至负增长；法国、德国、意大利在REITs出台之前都经历了21世纪初期欧洲经济的不景气周期；2008年的金融；，匈牙利和爱尔兰同样经历了经济的持久衰退，随后出台了REITs律例 。
第二、增长较快的新兴经济体，面对忽然出现的经济；鎏≧EITs 。经济；奶氐闾宕丝叹燃本绶⒄沟木锰迨艿窖杆俣缌业某寤，GDP增速在一年之内大幅着落，如1990年巴西经济；1998年亚洲经济；2008年全球经济； 。很多国度和地域在经济；笸瞥鯮EITs，蕴含1994年的巴西，亚洲金融风暴过后的新加坡、韩国、香港、马来西亚等 ，以及2008年全球经济；蟮奈靼嘌馈⒎依肌⒏缢勾锢杓拥 。
第三，经济高速增长的发展中国度，但增速从高速逐步放缓的国度出台REITs 。还有部门发展态势优良的发展中国度，在REITs出台前维持了5%以上的经济增长，但增速已经显著出现逐步放缓的趋向，REITs的推出为这些国度的经济增长持续性提供了新的动能，助力其经济进一步转型升级 。典型的国度蕴含泰国、巴基斯坦、肯尼亚、印度等在高速发展的发展中国度 。
综上所述，国度的经济发展态势是国度政策造订者决定是否推出REITs沉要的考量成分，在一国经济陷入低迷、面对经济；蛘弑匾中⒄沟男露苁，国度往往有更强的动力推动REITs的出台 。
二、 REITs助力落实宏观经济政策
绝大部门国度和地域在经济和不动产行业不景气的周期中推出REITs，其底子原因在于REITs市场的建设对于经济的发展有着至关沉要的作用，可能引领经济走出；⑼呀诘兔浴⑸踔廖玫某中⒄固峁┬露 。
对于国度财政政策和钱币政策的执行，REITs都能起沉要的作用 。从增大财政支出来看，推出REITs的OECD成员国在推出年份其构筑增长值和不动产有关增长值的总和占总经济增长值占经济总量比沉在10%至20%之间 。这意味着，若是能使不动产行业增长10%，将带头2%左右的GDP增长，成为国度在经济衰退周期中的强心剂；而不动产市场不景气，国度的经济也会受到极大的影响 。而引入REITs造度毫无疑难将成为国度财政政策的有力补充，一方面，让不动产行业占有更强的活力、更大的流动性和更高的通明度，使一致的财政投入获得更大的回报，为保险经济增长做出更大的贡献 。另一方面，REITs的推出能够吸引社会本钱一起参加基础设施建设，也为国有本钱在将来经济景气时的退出提供新的渠路，援手当局财政可能健全可持续发展 。
从税收的角度看，一方面，对于房地产企业，采取REITs结构能够降低税率，加强其不动产行业的开发和经营动机；另一方面，现有的大量存量不动产通过REITs的引入沉新占有了流动性，反而为当局的税收引入了合理税源 。国际经验批注，规；腞EITs市场可能拓宽税基，增长税收收入 。而税收收入的增长为当局财政政策的发展提供了更矫捷的空间，使切当局能够在其他领域减免税，实现更优的经济配置 。
REITs对钱币政策的执行，亦有颇多助益 。REITs市场的建设，使得更多的民间本钱可能流向不动产行业，提升不动产行业投资水平，推进不动产行业的发展 。REITs以其高回报、中低风险、高流动性、与其他资产低关联度的个性，对于险资、养老金蹬仔着天然的吸引力，有利于增长不动产行业的资金供给；REITs的地域性分散化个性也能够疏导更多的海表本钱投入国内的不动产行业 。房地产企业流动性的改善会体此刻贸易银行和其他投资机构的资产负债表上，最终使整个金融系统的资金面受益 。
此表，养老金系统是金融系统的沉要组成部门，而REITs造度的引入将使列国养老金受益 。凭据Preqin的统计，各类养老金对于不动产行业的投资额占全数机构投资者对于不动产行业的投资额的90%，其中超过50%的养老金参加了REITs投资 。规；疪EITs和成功运作的市场化养老金系统有着正向有关关系 。
三、 启迪：中国大力推动公募REITs正其时
在当前的经济局势下，REITs的出台对中国的经济发展有着至关沉要的意思 。从中短期看，应对变动的表部环境和日益增大的经济下行压力，REITs市场建设将成为中国经济的“不变剂”，保险经济安稳运行；从持久看，REITs将成为深刻推动中国供给侧鼎新，推动经济高质量发展的“助推剂”，助力中国经济转型升级 。
从经济不变的角度看，今年7月召开的国务院常务会议明确指出要维持宏观政策不变，“积极的财政政策要越发积极”，一方面聚焦减税降费，降低实体经济融资成本；另一方面加大基础设施建设力度，推动在建基础设施项目早见功效 。在如今积极财政政策的布景下推出REITs，建设与之相配套的税收造度，符合减税降费的政策要求，而REITs的出台亦将反哺财政政策的执行 。
REITs的关键落点之一，可放在目前存量规模已达数以十万亿计的PPP项目上 。建设REITs市场，将为PPP及基础设施投资提供可行的全新蹊径 ；∩枋㏑EITs的推出，成为PPP项目投资人的退出通路之一，结合税收蹬着惠政策，将会增长PPP项目对社会本钱投入的吸引力，最终支持基础设施项目建设 。
从经济转型的角度看，REITs的推出有助于盘活巨额存量资产，如租房REITs、养老REITs蹬仔望成为化解中国存量房产的新蹊径 。同时，REITs市场的开发还有利于推动不动产行业产业升级，向高质量的盈利模式转变，由“开发+销售”的模式转变为一次性销售与持续性收入并沉的模式 。
此表，REITs的出台还有助于中国金融市场的转型和升级，援手中国120万亿规模资产治理行业良性发展的同时，“作为一种高比例分红、高收益风险比的持久投资工具，是高质量、成熟的、尺度化的金融产品，REITs美满匹配了险资、保险金等机构投资者的投资需要，为中国的养老金提供优质投资产品，进而缓解养老金出入平衡的压力” 。
鉴于以上各种分析，思考到REITs市场建设对于中国经济不变发展和中国经济转型升级的巨大作用，在当今的经济局势下，REITs的推出正当其时，应尽快推出有关司法律规以及业务指引，正式启动并大力推动中国REITs公募试点 。
课题组成员:刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、朱元德、徐爽、何亮宇、范熙武、于嘉文等
作者单元：J9集团国际站
出格感激闫云松先生作为照拂的支持和建议
