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廖睿力 陈济冬 曹玉瑾 龚六堂

概想概览

l 最低首付比例政策对居民的住房租/买行为选择短期内没有显著影响，但是降低此比例即政策松绑会显著推进居民的消费，尤其对服务消费的推进作用更显著。

l 首套房限贷政策松绑对消费的推进作用在购房意愿较强（人均租房面积较。⒉聘凰浇系突蛎挥斜镜鼗Ъ募彝ブ懈灾，意味着限贷政策的适当设计有助于改善弱势群体的福利。

l 二套房首付比例政策的效应与一套房政策相反，提高二套房首付比例反而有助于推进消费升级。

一、引言

2022年，我国最终消费率为53.2%，居民人均服务型消费占人均消费总支出的比沉为43.2%，在消费水平和质量两方面均存在较大的提升空间。提高消费水平和消费质量，不仅有利于推进居民福祉，也有助于推进经济发展进一步提质增效。

积极稳妥化解房地产风险，推进房地产市场安稳重康发展也是当前的沉要政策指标。若何实现多个政策指标之间的平衡，在不变房地产市场的同时又实现居民消费升级，是通顺国内经济大循环政策实际中的沉要考量。

房地产调控政策的重要指标是通过政策工具调整住房的供需关系，达到房地产不变健全发展、防备金融风险的主张。另表，从“宏观政策取向一致性”的视角来看，房地产政策对其他经济部门尤其是居民消费也会产生传低响。一种商品或投资品的价值改观、一个市场的调控政策不仅仅对该市场自身产生影响，还会通过对居民消费结构的影响传导至其他市场。房产作为家庭最沉要的消费品和投资品之一，房地产市场的调控政策也会间接作用于居民消费，影响居民消费水平和消费质量。

二、理论模型和钻研设计

为分析限贷政策对居民消费的影响，本文如果存在一个理性的代表性家庭，该家庭占有相应的效用函数和财富等特点，其在预算约束下凭据效用最大化进行两期决策。第一期，代表性家庭能够选择租房或者买房，并同时决定买房或租房之表的其他消费和银行借贷，并分析上述决策在第二期若何影响家庭的消费。

本文使用的微观数据来自于中国收入分配钻研院CHIP（Chinese Household Income Project）2013年和2018年的城市住户样本，该数据蕴含北京、山西、内蒙古、辽宁、江苏、安徽、山东、河南、湖北、湖南、广东、沉庆、四川、云南和甘肃15个省级地域、161个城市，最终的工作样本中共有17927个家庭观测值。此表，从各地当局网站整顿了2012年和2017年地级市层面的首套房和二套房首付比例数据，将这一数据和CHIP数据进行匹配[1]。

三、钻研发现

（一）首付比例政策对居民住房租、买行为没有显著影响

本钻研以样同宗庭两年内是否购房作为被诠释变量，以首付比例为重要诠释变量，节造家庭特点和户主特点，选取三组计量模型进行回归分析。了局批注，首付比例政策对居民住房的租、买行为没有显著影响。这注明政策执行的成效可能必要肯定的功夫才会显露出来，也可能是由于当首付比例没有高到肯定水平时，该政策工具并不会对住房需要产生影响。

（二）首付比例政策会影响家庭的消费投资决策

在租房或者只有一套房[2]的家庭子样本中，首付比例提高对家庭人均消费都拥有显著的负向影响。但是在占有租金收入的家庭中，首付比例并不会显著降低家庭的消费。在总样本中，首付比例与消费水平也出现出显著的负有关关系。

（三）首付比例变动对服务消费的影响大于对实物消费的影响

总体来看，限贷政策对服务型消费的影响更大一些，这可能是由于相较于实物消费，服务消费的需要档次更高。实物消费蕴含食品、穿着、生涯用品等生涯必须品，其弹性较幼，而服务消费蕴含交通、通讯、教育、文化、娱乐等方面，弹性较大，所以当首付比例政策松绑而提升消费时，对服务型消费的影响更大。同时，对租房样本而言，首付比例的变动对其实物消费没有显著影响，而对服务型消费的影响更大，这意味着限贷政策松绑不仅会提高居民消费水平，也会提升居民的消费质量。

（四）首付比例变动对购房意愿较高的家庭的服务消费影响更大

为了应对首付比例变动带来的冲击，购房意愿较高[3]的家庭会更多地通过调整消费来实现购房的欲望。无论是对于人均消费、消费率、还是服务消费，人均住房面积较大的家庭中，限贷政策对消费的影响更弱一些；谎灾，购房意愿越高的家庭，越有可能通过调节消费来应对限贷政策的变动从而满足自身的购房刚需。这一异质性作用对于实物消费并不显著，这可能是由于人均租房面积较幼的家庭实物消费自身就比力低，而这一部门消费也是必须品，很难有进一措施整的空间。

（五）首付比例降低对人均财富较低的家庭的消费更具推进作用

为分析在分歧财富水平的家庭中首付比例对消费的异质性影响，本文将样本中的家庭人均财富分为高（前50%）、低（后50%）两类，并在回归方程中引入这个虚构变量和政策变量的交互项，钻研发现，限贷政策对人均消费、消费率以及服务和实物消费的影响均显著为负，同时，首付比例和家庭人均财富的交叉项显著为正，这注明，人均财富较低的家庭中，首付比例政策松绑对消费的推进作用越发显著，而人均财富较高的家庭中限贷政策松绑的影响被肯定水平对冲了。

（六）首付比例变动对流动户的消费影响越发显著

相迸宗非流动户，首付比例变动对流动户[4]的消费影响越发显著。值妥贴心的是，这一差距在实物消费中更为显著，而服务消费则不存在显著差距，这可能是由于流动户的服务型消费已经相对较少。房地产政策造按时，该当将政策调整对流动人丁的影响纳入思考，通过造订适当、合理的房地产政策，加强流动人丁的住房保险，削减流动人丁采办住房的故障，让这部门人群也能充分分享城镇化的盈利，同时也将大大引发这部门人群的消费潜力。

（七）二套房首付比例对消费存在正向的显著影响

首套房首付比例的提高会挤出消费，而二套房首付比例的提高却可能刺激消费。这可能是由于二套房首付比例的提高使得消费者烧毁了购房打算，将住房需要转为了其他需要。这注明通过提高二套房首付比例来节造住房需要，并不会对消费产生负向影响，反而会推进消费；刈酆瞎蚕允，对于有一套房及以上房产的家庭来说，首套房的首付比例的提高会对其消费产生显著的负向作用，这可能是由于部门家庭通过肯定方式绕开二套房首付比例的前提限度，例如，居民能够通过“假离婚”或“借名购房”等伎俩绕开二套房的限贷政策，所以内容上产生作用的仍是一套房的限贷政策。

四、政策建议

本文的钻研发现，首套房首付比例的降低有助于推进居民消费，尤其会提升服务消费，而第二套房的首付比例提高对人均消费和消费率有推进作用。首套房限贷政策松绑对消费的推进作用在购房意愿较强（人均租房面积较。⑷司聘凰浇系突蚍潜镜鼗Ъ牧鞫硕〖彝ブ懈灾，这意味着限贷政策的适当设计有助于改善弱势群体的福利。

首先，房地产市场的健全发展对扩大消费、提升消费质量拥有沉要意思。适当的房地产调控政策可能推进家庭消费，而不合理的调控政策则有可能故障家庭消费的增长，尤其会故障服务消费的增长，从而降低消费质量。因而在政策造按时要充分思考分歧经济部门和经济主体之间的高度连通性，必要从越发系统的角度综合思考政策的成效，造订出更具协同效应的经济政策。

其次，房地产调控政策要差距化、精密化，凭据分歧城市和分歧群体造订有针对性的政策，通过政策调控对冲房价上涨等成分带来的消费、福利不平衡。本文的异质性分析了局批注，房地产调控政策不仅会扭转居民的均匀消费水平，还会影响家庭消费的散布，从而对居民福利的不均等产生影响。由于首套房的刚性需要是难以打压和解除的，若是首套房限贷政策过紧，不仅可能会降低均匀消费水平，还可能扩大居民的消费不均等。但是通过政策工具对房地产的投资性、投契性需要进行调控与限度，则有利于节造家庭杠杆率，疏导居民扩大消费、推进消费升级、提升消费质量。因而经济政策的造订不仅必要思考总量上的均匀成效，也必要思考其结构性影响，出格是对家庭收入和财富的再分配成效，要对分歧家庭执行差距化的房地产调控政策，对峙“一城一策”的房地产调控政策。

总体来说，“屋子是用来住的，不是用来炒的”的定位必须对峙，这不仅关乎住房这一民生问题的改善，还与宏观经济增长动力转换以及结构调整息息有关。将来要进一步加强房地产调控政策的精密度，通过更有针对性的调控措施推进房地产市场健全发展，扭转目前房地产市场投资职能过强、消费职能过弱的格局，有效加强房地产市场的消费职能、弱化房地产市场的投资职能，从而推动家庭消费升级带头经济提质增效、推进居民的财富散布越发均等。

原文颁发于《宏观质量钻延追2024年5月刊

作者单元：廖睿力、陈济冬 清华大学公共治理学院

曹玉瑾 国度发改委宏观经济钻研院

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简报执笔：张佳慧